המשכנתא כתיק השקעות 

המשכנתא כתיק השקעות

נטילת משכנתא היא ללא ספק אחת העסקאות המורכבות והמשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו וההלוואה הכספית הגדולה ביותר שהוא נוטל. רבים אינם מבינים את המשמעות והעומק שעומדים מאחורי המילה משכנתא ואינם מודעים לתהליך לקיחתה. אז, איך לוקחים משכנתא ?

התשובה לכך מורכבת ממשתנים רבים ואינה חד משמעית, זה תלוי בפרופיל הפיננסי של נוטל ההלוואה, סוג הנכס, אחוז המימון הנדרש, סוג העיסקה, מרכיבי השוק באותה נקודת זמן כגון: מדד המחירים לצרכן, ריבית בנק ישראל, שערי חליפין ועוד.

כשאנו באים לקחת משכנתא, הסוד הגדול הוא להיות מודע לכל הפרמטרים ולהבין את המכלול שמרכיב את ההלוואה. משכנתא אינה עניין גינרי, יש להתאים משכנתא אופטימאלית ללקוח ספציפי תוך הסתכלות בראיה עתידית, ממש כמו בנייה וניהול תיק השקעות.

כידוע, תיקי השקעות נבנים לצרכים עתידיים לפי פרופיל פיננסי ברור, איתנות כלכלית, יכולות כספיות, אופי האדם ושיקולים לטווח כזה או אחר, כך יש להתנהל גם כאשר באים לקחת משכנתא ארוכת טווח.

כמו בבניה וניהול של תיק השקעות כך גם בלקיחת משכנתא, בשני המקרים סביר להניח כי אין שני תיקי השקעה או שתי משכנתאות זהות. כך שאת הבחירה במסלולי המשכנתא יש לבצע בצורה מושכלת ולאחר בחינה של הצרכים והיכולות ובדיקת ניהול סיכונים מעמיקה. 

כשאנו פונים לבנקים למשכנתאות יהיו מקרים בהם כדאי לשלב בין מספר מסלולים על מנת לפזר את הסיכון. אלם ישנם מקרים שכדאי לבחור משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד או בריבית קבועה שאינה צמודה, וזאת על פני בחירת מסלול של ריבית משתנה הצמודה למדד, למרות ששיעור הריבית בהלוואה האחרונה יהיה נמוך יותר בהשוואה להלוואה במסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד ומשמעותית נמוכה יותר מהלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה.

על מנת לבחור מבין המסלולים הללו, עלינו להתייחס לשינויים השונים אשר יתרחשו בשוק ההון ולנסות להעריך בנקודת הזמן של שינוי הריבית, מה יהיה ההחזר החודשי שלנו, מה יהיה שיעור המדד, שיעורה של ריבית בנק ישראל ממנה נגזרת ריבית הפריים, שערי חליפין ועוד. כל הפרמטרים הללו ישפיעו על השינוי בשיעור הריבית אותה נשלם בתקופה הבאה של החלק בריבית משתנה צמודה למדד וכך הלאה עד לסיום התשלומים .

ראינו אם כן שבעת בניית תמהיל המשכנתא עלינו לבצע גידור כל שהוא של הריבית ולמזער ככל הניתן את הסיכון ובל נשכח שהלוואת המשכנתא היא לתקופה ארוכה של שנים, בהן צפויים להיות שינויים רבים.